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Opzione "cedolare secca" per le locazioni ad uso abitativo

Gentile cliente,
è nostra cura metterLa al corrente, con il presente documento informativo, che a partire dal 2011 è operativa la "cedolare secca sugli affitti", il regime facoltativo che si applica in alternativa a quello ordinario in quanto l'imposta sostituisce quelle attualmente dovute sulle locazioni a uso abitativo ( imposta di registro, bollo, Irpef e relative addizionali). L’opzione per la cedolare secca va comunicata separatamente, sia all’inquilino che al Fisco.
La comunicazione all’inquilino va effettuata con raccomandata e deve contenere la rinuncia alla facoltà di chiedere, per tutta la durata dell’opzione, l’aggiornamento del canone di locazione, anche se è previsto nel contratto, inclusa la variazione accertata dall’Istat.
 
 
Come esercitare l’opzione per la cedolare secca
L’opzione per la cedolare secca va comunicata separatamente, sia all’inquilino che al Fisco. Solo se entrambe le comunicazioni verranno effettuate il nuovo regime di imposta sostitutiva potrà essere utilizzato.
Per quanto riguarda l’opzione al Fisco, questa si può esercitare in sede di registrazione del contratto compilando il modello semplificato Siria - pdf (http://www.agenziaentrate.gov.it/wps/wcm/connect/0dcb5d004668547a9c10ffd090fac296/siria+modello.pdf?MOD=AJPERES&CACHEID=0dcb5d004668547a9c10ffd090fac296), 
oppure il modello 69 - pdf (http://www.agenziaentrate.gov.it/wps/wcm/connect/0bad0000460a48f8938edf51d5b740d9/modello+69_mod.pdf?MOD=AJPERES&CACHEID=0bad0000460a48f8938edf51d5b740d9)
Per il periodo di imposta 2011, sui contratti che al 7 aprile 2011 sono già scaduti, risolti, prorogati o già registrati, l’opzione si esercita in sede di dichiarazione dei redditi.
Nei confronti dell’inquilino, invece, è obbligatorio l’invio della raccomandata che lo informa della scelta del nuovo regime fiscale.
 
L’invio della raccomandata
L'articolo 3, ultimo comma, del decreto n. 23/11 prevede che l'opzione per la cedolare secca sugli affitti abitativi non ha effetto se di essa non è stata data preventiva comunicazione all'inquilino, per cui, il locatore (proprietario) che decide di avvalersi del nuovo regime deve darne comunicazione al conduttore (affittuario).
La comunicazione va effettuata con raccomandata A/R e deve contenere la rinuncia alla facoltà di chiedere, per tutta la durata dell’opzione, l’aggiornamento del canone di locazione, anche se è previsto nel contratto, inclusa la variazione accertata dall’Istat dell’indice nazionale dei prezzi al consumo per le famiglie di operai e impiegati dell’anno precedente.
 
La forma della comunicazione
L’articolo 3 del Dlgs n. 23/11 individua espressamente nella raccomandata la forma di invio della comunicazione da inviare al conduttore, ne consegue che non sono ammessi dalla legge forme di comunicazione con mezzi equipollenti.
Per quali tipi di contratti va mandata la raccomandata
La legge  richiede l'invio della raccomandata a pena di inammissibilità al regime della cedolare secca. Si tratta di una previsione che non fa riferimenti specifici, per cui, si presume che l'invio sia sempre necessario, per tutti i tipi di contratto di locazione, anche per contratti sotto i 30 giorni.

Il contenuto della comunicazione
Per ciò che riguarda il contenuto La comunicazione può essere redatta in forma libera, ma si possono più facilmente utilizzare i fac-simile in diffusione. L’ importante è, comunque, che la comunicazione contenga:
1) l’informazione che il locatore sta optando per il regime della cedolare secca;
2) la rinuncia alla facoltà di chiedere, per tutta la durata dell’opzione, l’aggiornamento del canone di locazione, anche se è previsto nel contratto, inclusa la variazione accertata dall’Istat dell’indice nazionale dei prezzi al consumo per le famiglie di operai e impiegati dell’anno precedente.
Queste informazioni, che sono essenziali per il contenuto della comunicazione all’inquilino, si possono acquisire facilmente dal fac-simile qui in basso.

Quando inviare la raccomandata
La comunicazione è obbligatoria e deve essere inviata prima di esercitare l'opzione, per cui l'invio deve precedere la presentazione dei modelli Siria e 69. Per i contratti in corso al 7 aprile, poiché l'opzione viene eseguita eseguita nel modello Unico 2012 per il 2011, l'invio dovrebbe avvenire prima del versamento del primo acconto (16 giugno o 30 novembre 2011).
Nel caso in cui il contratto di locazione non sia stato ancora stipulato, la comunicazione preventiva può essere fatta anche lo stesso giorno della stipula del contratto, ovvero anche prima facendo riferimento al contratto che si andrà a stipulare.
In assenza di diverse indicazioni, non pare possibile sostituire la comunicazione con una clausola espressa del contratto in quanto essa deve essere fatta per raccomandata all'inquilino o al futuro inquilino (se nuovo contratto).

 

Fac-simile della comunicazione

PROPRIETARIO DELL’IMMOBILE

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Raccomandata A.R. CONDUTTORE

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Oggetto: esercizio dell’opzione per l’applicazione dell’imposta sostitutiva sui canoni di locazione di cui all’art. 3 D.Lgs 23 del 7.3.2011.

 

In riferimento al contratto di locazione stipulato in data……………….... dell’immobile sito nel comune di ……………………………………… via………………………………………………..….., da Lei utilizzato per finalità abitative unitamente alle pertinenze individuate nel contratto, per informarLa di aver esercitato l’opzione per l’applicazione dell’imposta sostitutiva sui canoni di locazione.

Ai sensi e per gli effetti del comma 11 dell’articolo 3 del decreto legislativo n. 23 del 7 marzo 2011, Le comunico di rinunciare, per il restante periodo del contratto, alla facoltà di chiedere qualsiasi aggiornamento del canone, inclusa la variazione ISTAT, che pertanto resterà invariato nella misura di €. …….. sino alla scadenza del …………..

Le comunico, inoltre, che per tutta la durata residua del contratto non saranno più dovute le imposte per la registrazione annuale del contratto.

 

A disposizione per ogni eventuale chiarimento porgo cordiali saluti.

Il locatore

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