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Il diritto di prelazione in favore del conduttore nel caso di vendita dell'immobile locato ex art.2 L.431/98

12/02/08 - Per quanto la legge n.431/1998 sia in alcuni punti ancora assoggettabile a molteplici interpretazioni differenti e contrastanti da parte di dottrina e giurisprudenza, una delle certezze che viene fornita dal testo legislativo è relativa all’insussistenza generale di un diritto di prelazione per l’acquisto del bene locato da parte del conduttore.

Infatti, per quanto concerne le cd. locazioni commerciali gli articoli 38 e ss. L. 392/1978 riconoscono tutt’oggi il diritto di prelazione all’acquisto in capo al conduttore, proprio per tutelarne l’avviamento commerciale acquisito negli anni trascorsi di attività nel medesimo luogo quando, invece, la legge sulle locazioni abitative attualmente in vigore restringe l’applicabilità della prelazione sull’acquisto esclusivamente al caso specifico di cui all’art.3 lettera g).

Si tratta del caso in cui il locatore intimi disdetta motivata al fine di vendere l’immobile libero alla scadenza del contratto locativo sottoscritto.

Esemplificando: se Tizio/proprietario locatore e Caio/conduttore sottoscrivono contratto di locazione abitativa per l’immobile Alfa in data 01.01.2010 prevedendo la durata tipica (4 anni + 4 anni) ed il primo, entro il quadriennio decida di vendere l’immobile libero, quindi intimando disdetta a Caio, quest’ultimo avrà diritto di prelazione per acquistarlo a parità di condizioni con i terzi interessati.

E solo in questo caso specifico è riconosciuta dalla legge una prelazione a vantaggio del conduttore abitativo, escludendosi invece la compressione generale della libertà di vendere l’immobile da parte del locatore durante il normale corso del rapporto locativo.

Nulla vieta al locatore di vendere a terzi l’immobile durante il normale svolgimento del rapporto locativo senza interpellare il conduttore, i cui diritti di mero detentore dell’immobile continueranno il loro normale decorso, anche successivamente al passaggio di proprietà del bene in capo al terzo acquirente.

Sul punto si è mostrato unanime il parere della più autorevole dottrina (cfr. A. Bucci, La disciplina delle locazioni abitative dopo le riforme, Padova, 2000; C.M. Verardi, Il diniego di rinnovazione del contratto alla prima scadenza ed il recesso del conduttore, in V. Cuffaro, Le locazioni ad uso di abitazione, Torino, 2000; A. Mazzeo, Diniego di rinnovazione del contratto ad uso di abitazione alla prima scadenza; l’ipotesi prevista dall’art. 3lett. g) della L,431/1998 (intenzione di vendita dell’immobile da parte del locatore e diritto di prelazione in favore del conduttore, in Archivio delle Locazioni, 2005; C.F. D’Orazio, Brevi considerazioni in tema di diritto di prelazione e riscatto nelle locazioni ad uso abitativo: ovvero sull’ambito di applicabilità dell’art.3 lett. G) della L.431/1998, In Archivio delle Locazioni e del Condominio n.1/2006) che non ha avuto dubbi nel confermare la specificità e restrizione del diritto di prelazione esclusivamente al caso di disdetta anticipata del contratto alla fine del primo quadriennio.

D’altro canto, la giurisprudenza di merito, ha confermato il principio ribadito in questa sede, con una interessante ed esaustiva sentenza n.28 resa in data 15.07.2004 dal Tribunale di Lanciano, sezione distaccata di Atessa e ribadita dallo stesso Giudicante con sentenza n.6 del 7 marzo 2005 chiarendo, senza lasciare il campo ad equivoci come la prelazione per l’acquisto dell’immobile non si verifichi in favore del conduttore abitativo, se non nel caso specifico e tassativo legiferato dall’art.3 lettera g) Legge n.431/98.

E’ proprio il Tribunale ad evidenziare la libera disponibiltà del bene da parte del proprietario/locatore che potrà venderlo a terzi durante il normale corso del contratto di locazione ad uso abitativo, senza alcun dovere di denuntiatio nei confronti del conduttore, che non godrà di alcuna prelazione all’acquisto.

(Sull’argomento è stata indispensabile la consultazione di Archivio delle locazioni e del condominio, n.1/2006). Enrico Maria Buonfantino